还款计划怎么排：把贷款额度、期限和月供放在一起算一遍

贷款额度、期限和月供表现为一组相互制约的还款参数，它们无法作为独立填写的指标存在。在利率和还款口径确定后，贷款额度决定月供的量级，期限决定本金摊还跨度，算出的月供又要接受收入与支出检验。因此，排计划应先定额度、再定期限、最后核月供，再复核还款频率和利率情景。

先定额度：用 LVR 把月供算出来

先固定房价和比较口径，再由贷款价值比（LVR）得到贷款额，并代入还款公式。以下以房价 800,000 澳元、年利率 6.00%、按月复利和等额本息为统一假设，期限均为 30 年。

计算公式为 M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]，其中 P 是贷款额，r 是年利率÷12，n 是按月还款期数。

在上述条件下，不同 LVR 对应的贷款额和还款压力呈现明显差异。当 LVR 为 80% 时，贷款额为 640,000 澳元，对应 30 年月供 3,837.12 澳元，总还款达到 1,381,364.41 澳元。若 LVR 降至 70%，贷款额相应缩减至 560,000 澳元，30 年月供和总还款分别降至 3,357.48 澳元和 1,208,693.86 澳元。当 LVR 进一步降至 60% 时，贷款额为 480,000 澳元，30 年月供为 2,877.84 澳元，总还款为 1,036,023.31 澳元。

在房价、利率、期限和还款方式不变时，LVR 降低会同时降低贷款额、月供和总还款。这里的 80%／70%／60% 只是帮助借款人观察月供变化的演算情景，不是建议 LVR，也不是获批门槛。

再定期限：同额度下，月供与利息反向变化

把贷款额固定在 640,000 澳元，继续采用 6.00% 年利率、按月复利和等额本息，只改变期限。

在固定贷款额的前提下，30 年期限对应的月供为 3,837.12 澳元，总利息为 741,364.41 澳元，总还款达到 1,381,364.41 澳元。如果将期限缩短为 20 年，月供将升至 4,585.16 澳元，总利息和总还款则相应降至 460,438.11 澳元和 1,100,438.11 澳元。

20 年比 30 年每月多付 748.04 澳元，换来的是总利息少付 280,926.30 澳元。这里的“换回”并非现金返还，而是总利息差额。期限越短，月供越高、总利息越少；期限越长，月供越低、占用资金的时间更长。这与 MoneySmart「如何选择住房贷款」页面的说明一致。

选期限时不能只问“每月能否承担”，还要同时看自己准备把贷款维持多久，以及缩短期限后留下的现金流空间。

核月供：算得出不等于还得起

月供必须落在借款人自己的税后收入和实际支出之内。上方 640,000 澳元、30 年、6.00% 的方案虽然对应 3,837.12 澳元月供，但这个数仍要与真实现金流放在一起检查。

澳洲没有官方公布的负债收入比合格线，也没有可供所有贷款统一套用的官方阈值。借款人需要分别列出稳定的税后收入，回答生活必需开支、个人贷款、信用卡、其他债务和不规则成本，再核对月供、储蓄目标与突发支出缓冲。MoneySmart「怎么做预算」页面也把工资、政府支付、投资收入、生活开支、个人贷款、信用卡及其他债务纳入预算，并建议按月复盘。

贷款机构会查看收入、账单、储蓄和其他承诺；收入相对贷款额偏低或其他债务挤压还款能力，都可能影响申请。MoneySmart「贷款被拒」页面指出，机构可能因为这些因素拒绝贷款；ASIC「负责任放贷」页面则说明，机构需要合理询问和核实财务状况，并判断合同是否适合消费者。

如果月供挤占基本开支、既有债务或必要储蓄，就应回到贷款额度重新计算，而不是把未经核实的结果当成可承受方案。

排频率：双周还款的年度节奏

为观察付款节奏，贷款额仍为 640,000 澳元、利率为 6.00%、期限为 30 年。按本文统一对照口径计算，按双周还款时每期半月供为 1,918.56 澳元 × 26 次，对应一年的总还款金额为 49,882.60 澳元。相比之下，按月还款时的月供为 3,837.12 澳元 × 12 次，由此得出的一年的总还款金额则为 46,045.48 澳元。

两种频率的年度付款相差 3,837.12 澳元，恰好相当于一个月的月供。MoneySmart「如何更快还清房贷」页面解释，每年的 26 个双周意味着每半月支付半个月月供，年度上相当于多付一个月。

需要注意，MoneySmart「房贷计算器」页面说明，利息复利频率与所选还款频率一致。因此，改成按双周、按周或其他频率后，应重新运行计划，不能只把原月供除以后就视为全部结果都已确定。

跑利率情景：把月供冲击算出来

继续固定 640,000 澳元贷款额和 30 年期限，只改变假设年利率。由于还款频率对利息计算有直接影响，调整利率时必须维持同一还款口径以确保比较基准一致。在不同利率假设下，各项还款数据的变化情况如下。

当年利率为 5.50% 时，30 年月供为 3,633.85 澳元，总还款为 1,308,185.86 澳元，比 6.00% 基准少付 73,178.55 澳元。在利率提升至 6.00% 时，30 年月供相应增至 3,837.12 澳元，总还款达到 1,381,364.41 澳元。若利率进一步达到 6.50%，月供和总还款将分别升至 4,045.24 澳元和 1,456,284.73 澳元，此时比 6.00% 基准多付 74,920.32 澳元。当利率达到最高的 7.00% 时，30 年月供将达到 4,257.94 澳元，总还款累积至 1,532,856.95 澳元，这使得借款人比 6.00% 基准多付高达 151,492.54 澳元。

利率从 6.00% 升到 7.00% 后，月供增加 420.82 澳元，增幅约 11.0%，总还款增加 151,492.54 澳元。这说明利率情景不能只看合同上的月供增幅，还应检查整个还款期间增加的累计支出。

最低合同还款额以贷款余额、利率和期限为基础；如果是浮动利率，利率变化后最低还款额也可能相应调整。NAB「还款如何运作」页面明确说明了这一点。MoneySmart「如何选择住房贷款」页面建议用更高利率情景检查还款缓冲空间。

以上 5.50%／6.00%／6.50%／7.00% 都是假设情景；其中 6.00% 只是本文为便于对照而设的假设利率，不是任何机构当前报价，也不代表未来结果。

常见问题

计算器能代替还款能力评估吗？

不能。MoneySmart「房贷计算器」页面说明，它只计算本金与利息贷款，不评估借款人是否还得起。该页面也强调，结果是模型而非预测，实际金额和期限可能更高或更低。

为什么不能只看一个利率？

MoneySmart「如何选择住房贷款」页面建议查看 Key Fact Sheet，并比较利率、comparison rate、月供、总还款额和费用。只看一个利率，无法呈现完整还款成本。

额外还款是不是都可以直接做且不收费？

不能这样默认。MoneySmart「如何更快还清房贷」页面建议先确认贷款机构是否允许额外还款以及是否收费；NAB「还款如何运作」页面称，浮动利率贷款可额外还款，固定利率贷款通常也可在合同限额内还款。

提前还款或转贷前要确认什么？

应先确认是否会产生 break cost，以及具体适用于什么情形。提前还款或转贷不能只比较新的月供，还要按自己的合同核对可能产生的费用。

offset 和 redraw 要不要问清？

需要。MoneySmart「如何选择住房贷款」页面建议把 offset 和 redraw 与其他合同事项一并问清。它们的具体条件应按自己的合同算，不能套用统一结论。