房贷计算器怎么用：输入哪几个数就能算出月供

房贷计算器最有价值的地方，是把贷款额、利率、期限和还款频率变成一个可比较的月供数字。它适合做预算和情景分析，但不能替代贷款机构的正式评估。输入条件相同，计算器给出的结果可以复核；输入条件或合同口径不同，结果也会随之变化。

先分清算得准什么

严格来说，房贷计算器不是在“算准”未来每月的实际账单，而是在既定假设下估算计划还款额。MoneySmart 的房贷计算器页面说明，它只适用于本金＋利息贷款，纯利息贷款不适用，也不计入贷款设立费等前期费用。

这类模型通常假设利率在贷款存续期内不变，并把结果显示为估算值，而不是预测；实际还款额和还款期限可能高于或低于模型结果。计算结果不考虑个人情况，不评估申请人的还款能力，也不代表符合贷款机构的审批标准。MoneySmart 明确提示，不应把计算器当作财务决策的唯一依据。

因此，计算器能回答“如果按这些条件借，月供大约是多少”，但不能回答“银行一定会批多少”“我是否负担得起”或“最终合同一定按这个利率执行”。

每个输入框应该填什么

• 贷款额：填写准备借用的本金，而不是物业总价。本文的基准是房价 800,000 澳元、贷款 640,000 澳元，对应 LVR 80%。如果已经确定实际贷款额，就应按实际本金计算；房价和 LVR 主要用于核对贷款规模。
• 年利率：填写拟采用的年利率。基准情景为 6.00%。MoneySmart 的模型按利率 lifelong 不变来估算，所以输入的利率应理解为整个期限采用的固定假设，而不是未来市场利率预测。
• 贷款期限：填写合同约定的完整还款期限。本文的基准是 30 年。MoneySmart 的住房贷款选择指南指出，期限较短通常意味着还款额较高，但总利息较少；期限较长则相反。
• 还款频率：可以选择周、双周、月、季或年。若目标是查看月供，应选择月还款。MoneySmart 说明，利息按所选还款频率复利，因此还款频率和复利频率会跟随同一设置。
• 还款类型：本页统一使用本金＋利息还款口径。纯利息贷款不能直接套用本文结果，前期费用也应按自己的合同另行核对。

用一组常见条件看月供变化

以下情景均以房价 800,000 澳元为基础，采用按月复利和等额本息还款。计算公式为：

M = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1]

其中，P 是贷款本金，r 是年利率÷12，n 是还款期数。基准情景的 n 为 360，总还款按月供×360 计算。

• 基准情景：贷款 640,000 澳元、LVR 80%、年利率 6.00%、期限 30 年，月供为 3,837.12 澳元；总利息为 741,364.41 澳元，总还款为 1,381,364.41 澳元。
• 利率上调 0.5 个百分点：贷款 640,000 澳元、年利率 6.50%、期限 30 年，月供为 4,045.24 澳元，总还款为 1,456,284.73 澳元。
• 利率下调 0.5 个百分点：贷款 640,000 澳元、年利率 5.50%、期限 30 年，月供为 3,633.85 澳元，总还款为 1,308,185.86 澳元。
• 利率上调 1.0 个百分点：贷款 640,000 澳元、年利率 7.00%、期限 30 年，月供为 4,257.94 澳元，总还款为 1,532,856.95 澳元。
• 期限缩短：贷款 640,000 澳元、年利率 6.00%、期限 20 年，月供为 4,585.16 澳元，总利息为 460,438.11 澳元，比 30 年情景少 280,926.30 澳元。
• LVR 降到 70%：在房价 800,000 澳元下，贷款为 560,000 澳元、年利率 6.00%、期限 30 年，月供为 3,357.48 澳元，总还款为 1,208,693.86 澳元。
• LVR 降到 60%：在房价 800,000 澳元下，贷款为 480,000 澳元、年利率 6.00%、期限 30 年，月供为 2,877.84 澳元，总还款为 1,036,023.31 澳元。

各行是彼此独立的借款情景，不能跨行相加。比较时应先保持贷款额、期限和还款频率一致，只改变利率；这样才能看清利率变化对月供和总还款的影响。缩短期限会提高月供，但可能减少总利息；降低 LVR 则通过减少本金，同时降低月供和总还款。

为什么结果会不同于正式贷款决定

两者的差别不只是最后几位数字。计算器只处理输入的数学条件，正式贷款决定还涉及个人财务状况、合同条款和法律责任。

ASIC 的「负责任放贷」页面指出，持牌信用机构必须遵守《National Consumer Credit Protection Act 2009》Chapter 3 的负责任放贷义务，包括对消费者的财务状况进行合理询问与合理核实，并在提供信贷协助时作出初步评估，或由信贷提供方作出最终评估。相关机构还必须判断合同是否不适合消费者；如果合同不适合，就不能与其订立、建议订立或协助申请。

房贷计算器不询问这些个人情况，不评估还款能力，更不能替代机构的尽职调查。NAB 的贷款还款计算器同样把结果标为估算，并不构成正式批准。因此，计算器中的月供只能作为申请前的预算参考，不能视为正式报价、审批结果或获批保证。

用计算器少走弯路

先用计算器把候选贷款额变成可比较的数字。它不能判断“最多能借多少”，但能回答“如果借这个金额，按这组条件月供是多少”。输入时不要混入房价、评估费或贷款设立费；模型需要的是用于计算本金和利息的贷款本金。

随后固定贷款额、期限和还款频率，只调整利率。以本文基准为例，可先查看 6.50% 和 7.00% 的上升情景，再与 6.00% 的月供和总还款对照。MoneySmart 的住房贷款选择指南建议用利率上升情景检查自己的还款缓冲空间，重点不是预测利率，而是观察还款压力增加后，现有现金流是否仍有余地。

MoneySmart 页面中的平均利率取自澳大利亚储备银行最新的 Economic and Financial Statistics 住房贷款数据。它可以作为市场背景，但不代表个人合同利率，也不代表机构会按该利率审批。

常见问题

• 双周还款是不是每年都会多还一个月？ MoneySmart 指出，如果每次支付月供的一半、每两周支付一次，一年下来的还款额相当于多支付一个月的月供。其计算背景是一年有 26 个双周周期。

• 模拟一次性偿还本金时应该怎么填？ MoneySmart 的做法是先在「How can I repay my loan sooner?」部分输入当前贷款资料，再从未偿本金中减去这笔一次性还款额。实际能否提前偿还以及是否收费，仍应按自己的贷款合同确认。

• 额外还款前应该检查什么？ MoneySmart 建议先确认额外还款是否被允许，以及是否会产生费用。浮动利率贷款可以办理额外还款；固定利率贷款通常也可以，但可能受合同约定限额约束。

• 浮动利率变化后，最低还款额会怎样？ 最低合同还款根据贷款余额、利率和期限计算。浮动利率变动时，最低还款额也可能相应调整，因此不能把一次计算结果视为整个贷款期间的固定账单。

• 签约前还要核对哪些内容？ 应阅读 Key Fact Sheet，并比较利率、comparison rate、月供、总还款额和各项费用。还应问清额外还款收费、offset 与 redraw 的可用性，以及提前还款或转贷是否存在 break cost。