2026年海外人士在澳购房FIRB申请流程详解

什么是FIRB

FIRB（外国投资审查委员会，Foreign Investment Review Board）是澳大利亚联邦政府设立的机构，负责审查海外人士在澳大利亚的住宅、商业和农业投资。对于计划在澳大利亚购房的留学生、工作签证持有者和其他非永久居民，FIRB审批是购房前不可绕过的法律环节。

根据澳大利亚《1975年外国收购与接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975），非澳大利亚公民或永久居民在购买住宅类房地产前，通常必须获得FIRB批准。澳大利亚公民、永久居民以及新西兰公民一般无需申请。

留学生作为临时居民，在澳购房受到明确限制：只能购买全新住宅或期房公寓，不得购买已建成的二手住宅，除非符合极少数法定例外情形。

哪些人需要申请FIRB

需要申请FIRB的“海外人士”包括：

• 非澳大利亚公民或永久居民的个人
• 持有临时签证的人士，包括学生签证、毕业生工作签证、临时技能短缺签证等持有者
• 外国政府或外国政府投资者
• 由海外人士控股的公司或信托

如果您已与澳大利亚公民或永久居民结婚，但自身未获得永久居留权，购房时仍可能需要申请FIRB批准，具体取决于房产购买方式（如联名持有或单独持有）。

海外人士可购买的房产类型

在2029年6月30日前有效的临时禁令下，海外人士通常不能购买已建成住宅。允许购买的房产类型主要包括：

全新住宅：指从未被作为住宅出售或居住过的房产，或在重建地块上新建的住宅。全新公寓、新建独立屋均属此类。

期房公寓：购买尚未建成或正在建设中的公寓，属于被允许的类型。开发商通常需持有“豁免证书”，允许其将期房出售给海外买家。

空置土地：可用于建造住宅的空地，但获批后通常需在规定期限内开工建造。

留学生购买的房产必须用于自住目的。若签证到期离境或不再满足临时居民条件，可能需在规定时间内出售房产。

FIRB申请流程

第一步：确认房产资格

在寻找房产前，先确认目标房产是否属于允许海外人士购买的类型。与房产中介或开发商沟通时，明确告知自身签证身份，要求对方确认该房产符合FIRB要求。

第二步：准备申请材料

申请FIRB通常需准备以下材料：

• 有效护照及澳大利亚签证信息
• 购房合同草案或房产详细信息（地址、类型、价格）
• 资金来源说明（如存款证明、贷款预批函或赠与声明）
• 购房目的声明（自住或投资）
• 个人联系方式与海外地址

若通过公司或信托结构购买，还需提供公司注册文件、股东信息及信托契约。

第三步：在线提交申请并缴费

通过FIRB官方网站的在线申请系统提交申请。申请费按房产价值分级计算，并每年根据指数调整。已建成住宅的申请费通常约为新房申请费的三倍。

申请费一经提交不予退还，即使后续未完成购房或申请被拒。

第四步：等待审批决定

财政部长或代表在收到完整申请后，法定期限为30天，必要时可延长最多90天。多数常规住宅申请可在规定期限内完成。审批期间不应签署无条件购房合同，或在合同中明确约定“以FIRB获批为前提”。

第五步：遵守批准条件完成交割

获批后，批准通知会列明各项条件，例如：

• 在规定期限内完成房产交割
• 空置土地须在规定时间内开工建造
• 房产仅限自住，不得出租
• 签证状态变更时履行报告义务

违反批准条件可能导致罚款、强制出售房产或其他法律后果。

相关费用与税务

除FIRB申请费外，海外购房者还需关注以下成本：

各州附加印花税：多数州对海外买家征收额外印花税附加费，费率因州而异，在标准印花税基础上叠加。

附加土地税：部分州对海外业主征收年度附加土地税。

年度空置费：若住宅在一年内未被自住或真实出租至少183天，可能需缴纳年度空置费，金额通常与原始FIRB申请费相当。

常见违规情形

以下行为可能构成违规：

• 未经FIRB批准即签署无条件购房合同
• 以他人名义代持房产规避审查
• 购买不允许的房产类型（如已建成二手住宅）
• 获批后未遵守附带条件

澳大利亚税务局负责监督住宅类外国投资的合规情况，有权开展调查并采取执法行动。

获取官方信息

FIRB政策、费用标准和豁免情形可能调整。所有申请应通过FIRB官方网站完成，费用标准、房产类型限制及豁免条件以当前官方公布为准。各州税务局网站可查询附加印花税及土地税的适用规则。

在做出购房决定前，建议通过澳大利亚政府官方网站获取最新信息，确保申请符合现行规定。